Congelamento das rendas em 2025: efeitos para inquilinos e senhorios

O congelamento das rendas continua a ser um instrumento fundamental da política de habitação na Alemanha. Tendo em conta o aumento das rendas em muitas cidades alemãs, o Governo alemão decidiu prorrogar o regulamento até, pelo menos, 31 de dezembro de 2029. O objetivo é evitar rendas excessivas nos novos arrendamentos e reforçar a proteção dos inquilinos em regiões com um mercado imobiliário difícil.

Mas o que é que esta prorrogação significa em termos concretos? Que regulamentos se aplicam, onde está ativo o Controlo de Rendas 2025 - e que excepções devem ser observadas?

O que é o congelamento das rendas? Base jurídica e objetivo

O congelamento das rendas foi introduzido em 2015 com a Lei de Alteração da Lei do Arrendamento (Secção 556d-g do BGB). Destina-se aos proprietários de apartamentos existentes em regiões com uma procura particularmente elevada de habitação. O regulamento limita o nível da renda aquando do novo arrendamento de um apartamento.

Regra jurídica central:

• A renda para novos arrendamentos não pode ser superior em mais de 10% àrenda comparativalocal.

Esta renda comparativa é geralmente determinada pelo índice de rendas local. O objetivo da medida é travar os aumentos rápidos das rendas para os novos contratos sem afetar os arrendamentos existentes.

Que apartamentos estão sujeitos ao congelamento das rendas - e quais não estão?

O congelamento das rendas só se aplica em determinadas regiões que foram definidas pelos estados federais como um mercado imobiliário restrito por decreto-lei. Além disso, nem todos os arrendamentos são abrangidos. Existem excepções legais claras, incluindo

Excepções ao congelamento das rendas:

• Novas construções: Os apartamentos que foram utilizados e arrendados pela primeira vez após 1 de outubro de 2014 estão isentos do regulamento.
• Modernização completa: Se pelo menos um terço dos custos da nova construção tiver sido investido em remodelações, o congelamento das rendas não se aplica.
• Renda anterior superior ao congelamento de rendas: Se o inquilino anterior já tiver pago uma renda mais elevada, esta pode continuar a ser cobrada.
• Renda graduada e renda indexada: Estes contratos de arrendamento estão sujeitos a regulamentos separados e são apenas parcialmente afectados.

Prorrogação do congelamento das rendas até ao final de 2029 - contexto político

A prorrogação do congelamento das rendas até 2029 foi decidida pelo Governo Federal em 2024. Esta decisão foi justificada pela situação de tensão que persiste no mercado da habitação em muitas cidades alemãs.

De acordo com o Ministério Federal da Justiça, existe uma considerável escassez de habitação a preços acessíveis em muitas cidades, apesar das novas campanhas de construção. Cidades como Berlim, Munique, Colónia, Frankfurt, Leipzig e Estugarda continuam a registar aumentos de rendas acima da média, sobretudo nos novos arrendamentos.

Em que cidades e estados federais se aplica o congelamento das rendas?

O congelamento de rendas não se aplica a nível nacional, mas apenas em determinadas cidades e municípios que foram designados como um "mercado imobiliário restrito" por decreto estatal. A título de exemplo, uma visão geral:

• Renânia do Norte-Vestefália (NRW): Colónia, Düsseldorf, Bona, Münster, Aachen e outras.
• Baviera: Munique, Nuremberga, Regensburg, Würzburg, Erlangen
• Berlim: em todo o país
• Hesse: Frankfurt am Main, Wiesbaden, Darmstadt
• Hamburgo: toda a zona urbana
• Baden-Württemberg: Estugarda, Heidelberg, Friburgo, Tübingen e outros
• Saxónia: Leipzig, Dresden

O período de validade das portarias varia e é regularmente revisto e ajustado. Os inquilinos e senhorios devem obter informações diretamente junto das autoridades estatais competentes ou nos sítios Web oficiais.

Por conseguinte, é aconselhável que os senhorios verifiquem se o congelamento das rendas e as excepções estão em conformidade com a lei antes de cada novo arrendamento.

Direitos dos inquilinos - como apresentar queixa de uma renda demasiado elevada

Os inquilinos que considerem que a sua renda está a violar o controlo das rendas têm direitos legais. É importante apresentar a queixa sobre a renda no formulário correto.

Procedimento para os inquilinos:

1. Determinar a renda comparativa - por exemplo, utilizando o índice de rendas da cidade.
2. Apresentaruma queixa por escrito ao senhorio (de preferência com razões específicas).
3. Exigiro reembolso da renda excessiva (se necessário, com a ajuda de um advogado).

Muitas cidades e centros de defesa do consumidor oferecem ferramentas em linha para a verificação da renda ou aconselhamento gratuito.

Efeitos no mercado imobiliário - críticas e elogios

O congelamento das rendas é politicamente controverso. Os críticos argumentam que inibe os incentivos ao investimento e atrasa as novas construções. Muitos proprietários consideram o regulamento burocrático e injusto.

Argumentos dos críticos:

• Interferência na liberdade contratual
• Menor rendibilidade do arrendamento
• Deslocação para os mercados de compra

Argumentos dos apoiantes:

• Arrendamentos socialmente justos
• Proteção contra a deslocação de agregados familiares com baixos rendimentos
• Alívio em cidades particularmente caras

Na prática, é evidente que o congelamento das rendas não é uma panaceia, mas é um elemento importante na caixa de ferramentas da política de habitação.